Cu ajutorul a trei proiecte de legi, piata de capital se va imbogati cu o noua categorie de obligatiuni, iar piata bancara, cu noi banci specializate in credit ipotecar.
BNR, impreuna cu Ministerul Finantelor, a elaborat o serie de legi in domeniul creditelor ipotecare, care sa permita dezvoltarea unei piete secundare a imprumuturilor de acest gen si aparitia bancilor specializate in finantarea de locuinte. Pachetul legislativ a fost dezvoltat in cadrul unui grup de lucru finantat de USAID, si pregatirea acestuia a durat aproximativ un an.
Pe langa aceste trei legi: a obligatiunilor ipotecare, a securitizarii creantelor si a bancilor de credit ipotecar, pachetul de legi mai contine si un proiect de modificare a Legii creditului ipotecar care, teoretic, ar trebui sa fie adoptate in aceasta luna.
Pe langa clarificarile aduse de acest proiect in domeniul definirii notiunilor de credit ipotecar comercial si credit ipotecar rezidential si al regimului ipotecii pe un imobil viitor (care urmeaza sa fie construit), proiectul aduce o noutate importanta pe piata imobiliara: strainii vor putea sa-si cumpere sau sa-si construiasca in Romania case pe credite ipotecare obtinute de la bancile
romanesti. Proiectul de modificare a legii elimina conditia ca beneficiarul creditului sa fie cetatean roman. Urmeaza ca institutiile competente sa armonizeze aceasta lege cu celelalte legi, deoarece, momentan, legislatia nu permite cetatenilor straini sa achizitioneze terenuri in nume propriu.
Obligatiunile ipotecare ar putea ieftini creditele Dupa aparitia acestui set de legi, bancile vor putea sa vanda creantele ipotecare catre terti investitori, sub forma de obligatiuni cotate la Bursa.
Pe langa faptul ca vor ajuta la refinantarea bancilor si la majorarea fluxurilor de capital destinate creditelor ipotecare, obligatiunile ipotecare ce vor fi emise de institutiile specializate si de banci vor constitui o oportunitate de investitii pe piata de capital, sub forma unor titluri sigure si garantate.
Chiar daca nu va avea un impact imediat asupra creditului ipotecar si asupra populatiei, pe termen lung se poate vorbi de un efect benefic dat de cresterea volumului fondurilor disponibile pentru creditare si, implicit, de scaderea costurilor de creditare a populatiei. In plus, obligatiunile ipotecare vor crea oportunitatea diversificarii produselor de credit ipotecar si chiar imbunatatirea lor.
Obligatiuni ipotecare versus piata imobiliara
• Piata imobiliara va creste ca urmare a aparitiei unei lichiditati sporite in domeniul finantarii ipotecare
• Strainii vor putea achizitiona imobile si pe credit
• Va fi definit exact setul de acte necesare inscrierii ipotecii pe un imobil viitor
• Bancile se vor refinanta mai usor, fapt care ar putea conduce la scaderea costurilor creditarii si la imbunatatirea produselor existente
• Persoanele fizice vor putea sa-si plaseze „economiile” in aceste instrumente cu grad de risc scazut si cu randament superior celui oferit de dobanzile la depozitele bancare.
Se modifica Legea creditului ipotecar
Patru proiecte normative vor dinamiza piata creditului ipotecar
Pachetul celor patru legi care vizeaza dezvoltarea pietei ipotecare, aferent programulul PAL incheiat de Romania cu Banca Mondiala, este finalizat. Conform programului, termenul de adoptare a legislatiei primare, care vizeaza modificarea Legii creditului ipotecar, este luna martie, urmand ca pana in septembrie sa fie adoptata si legislatia aferenta pietei secundare.
In prima etapa, cea care ar trebui sa fie adoptata in aceasta luna, se va modifica Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar si Legea bancilor de credit ipotecar. In cea de-a doua etapa, vor fi adoptate Legea obligatiunilor ipotecare si cea a securitizarii creantelor.
Principalele modificari pe care le aduce noul act normativ Legii creditului ipotecar se refera la „clarificarea si unificarea modului de inscriere a ipotecii pe bun viitor in Cartea funciara”, explica directorul Domenia Credit, Carmen Retegan.
Pana acum, inscrierea unei ipoteci pe un imobil viitor era la bunul plac al judecatorilor de Carte funciara, in sensul ca aceste inscrisuri se faceau fie doar pe teren, fie pe teren si constructia provizorie etc., iar fiecare notariat solicita numarul de acte considerat necesar.
Prin aparitia noii legi, toate aceste aspecte se vor clarifica, inclusiv reglementarea stricta a actelor necesare inscrierii bunului in Cartea funciara.
Dupa cum explica Retegan, una dintre persoanele implicate activ in reglementarea pachetului de legi, modificarea Legii creditului ipotecar va face o distinctie neta intre creditul ipotecar comercial (creditul ipotecar pentru investitii imobiliare, prin care se finanteaza imobile cu alta destinatie decat rezidentiala – birouri etc.) si creditul ipotecar rezidential.
Legea bancilor de credit ipotecar reglementeaza aparitia institutiilor de credit specializate. Astfel, bancile de acest tip vor putea actiona deopotriva pe piata primara a creditului ipotecar, ca imprumutator, si pe piata secundara, in calitate de emitent de obligatiuni ipotecare, neacordandu-se insa acestora posibilitatea atragerii de depozite bancare.
Legea obligatiunilor ipotecare „are ca pilon de baza asigurarea confortului investitorilor in acest tip de obligatiuni garantate cu credite ipotecare.
S-au avut in vedere urmatoarele elemente: reglementarea institutiei agentului cu functia de reprezentare a detinatorilor de obligatiuni, impunerea unor cerinte stricte de includere si de raportare a portofoliului de creante cu care se garanteaza emisiunea, precum si segregarea portofoliului afectat emisiunii de masa credala in cazul falimentului emitentului”, comenteaza Carmen Retegan.
Ramane de vazut daca apartul guvernatmental va fi de acord cu un tratament fiscal preferential asupra acestor obligatiuni, asa cum se intampla in alte state. Legea securitizarii creantelor va reglementa modul in care activele bancilor se vor refinanta, in sensul ca in cazul obligatiunilor ipotecare, pachetele de credite vandute de banci vor fi trecute in afara bilantului.
Punerea in parctica a acestui pachet de legi va avea efecte benefice atat asupra pietei de capital din Romania, cat si asupra posibilitatii de refinantare a bancilor si companiilor ipotecare.
