Am vizitat, in a doua parte a lunii august, sediile din Piata Victoriei ale primelor trei mari banci romanesti, BCR, BRD si Raiffeisen, pentru a afla cum sunt tratati clientii la ghisee si care sunt conditiile in care cele trei banci ofera acelasi tip de credit – creditul ipotecar (imobiliar).
Prima observatie a fost ca doar BCR face o distinctie intre cele doua termene (imobiliar si ipotecar), oferind doua produse distincte, in timp ce BRD si Raiffeisen ne-au oferit doar credite imobiliare.
Surprinzator insa a fost ca nici unul din functionarii celor trei banci nu ne-a intrebat in ce moneda preferam creditul, acestia oferindu-ne din start varianta in euro. Se poate spune astfel ca si bancile, nu doar clientii, prefera creditele in valuta, chiar daca Banca Nationala a Romaniei (BNR) a recomandat bancilor sa stimuleze creditarea in moneda nationala. Conform statisticilor BNR, ponderea creditelor in valuta acordate de banci depaseste 60% fata de cele cele contractate in lei.
Fetele de la ghiseu
BCR are cele mai multe ghisee (birouri) de credite-14, impartite egal intre cele doua corpuri (B si C) ale cladirii din Piata Victoriei destinate acestui serviciu.
Reiffeisen dispune, la rindu-i, de 10 birouri de credite in sucursala de linga Guvern. Fata de BCR insa, birourile sunt dipuse intr-un mod mult mai ergonomic, permitind un acces si o deplasare lejera intre ele, cu o arhitectura si design modern, care ofera clientilor senzatia de spatiu si accesibilitate.
Suprinzator ni s-a parut ca BRD are, in noua sa sucursala de la gura de metrou din Victoriei, numai 4 birouri de credit. Este adevarat ca respectivul spatiu este mult mai redus in comparatie cu competitorii sai, insa pe aceeasi suprafata puteau fi amplasate mai multe ghisee daca erau amenajate dupa modelul celorlalte doua banci. In schimb, ghiseele BRD au avantajul confidentialitatii, acestea fiind sub forma unor birouri inchise, spre deosebire de ghiseele BCR si Raiffeisen, care sunt amplasate in spatiu deschis.
In privinta grijii fata de clientii care le calca pragul, a amabilitatii, atentiei si profesionismului cu care am fost tratati nu putem face mari diferente intre cele trei banci, intrucit toate functionarele au fost destul de amabile si bine-intentionate. Cu toate acestea, la functionara BCR am observat o pregatire destul de rudimentara in privinta conditiilor de creditare, spre deosebire de fata de la BRD, care s-a dovedit insa destul de zgircita la vorba, nearatindu-se prea dispusa sa ne ofere toate informatiile de care puteam beneficia, asteptind parca sa-i punem noi intrebari. (Am observat ca s-a plins si de faptul ca e supra-solicitata, trebuind sa suplineasca o colega plecata in concediu, insa aceasta nu este o scuza pentru tratarea in graba a unui potential client.)
La Raiffeisen am primit cam acelasi tratament, fiind primiti la masa functionarei cu sentimentul ca am deranjat-o, iar la plecare auzind un imaginar oftat de usurare.
In concluzie, am putea spune ca functionarele de la ghiseele bancare nu si-au manifestat deloc dorinta de a ne convinge sa contractam creditul de care ne-am interesat, sau de a ne prezenta avantajele fata de alte produse concurente, multumindu-se sa ne ofere doar informatiile si conditiile de creditare, si acestea destul de laconic.
Diferente intre sumele creditate in aceleasi conditii
In urma compararii ofertelor de credite imobiliare propuse de cele trei banci, am observat o diferenta destul de mare intre sumele pe care bancile au fost dispuse sa ne crediteze.
Conditiile de creditare au fost urmatoarele-venit net pe familie din salariu (sot, sotie si un copil) -18 milioane lei (nici o banca nu s-a aratat interesata daca dispunem si de venituri suplimentare); perioada de creditare-20 de ani; moneda-euro; vechimea contractului de munca – peste 3 ani; existenta unui credit cu o rata de 3 milioane lei lunar. In aceste conditii, Raiffeisen s-a oferit sa ne crediteze cu maxim 9.500 de euro, in timp ce BRD si BCR s-au arat mult mai generoase, ambele oferindu-ne aceeasi suma-15.000 de euro. Explicatia consta in faptul ca Raiffeisen are conditii mai aspre de creditare in privinta nivelului veniturilor (rata creditului trebuie sa fie in jur de 30 din venitul net), in timp ce la BCR si BRD, rata lunara poate ajunge la 50% din venituri.
O alta diferenta importanta observata la cele trei oferte se refera la garantiile cerute de celei trei banci. Raiffeisen si BRD impun o asigurare de viata, obligatorie la BCR doar pentru creditul ipotecar, nu si pentru cel imobiliar.
Dobinzile difera si ele, la Raiffeisen-8,5%, la BCR-9,5% iar la BRD-9,15%. Avansul minim care trebuie depus la banca variaza, de asemenea, de la o banca la alta-25% la Raiffeisen, 20% la BRD si 15% la BCR.
(Mai jos puteti afla si alte detalii privind ofertele celor trei banci, iar in sectiunile credite ipotecare si imobiliare de pe acest site gasiti si oferta altor banci).
Imediat dupa ce am strins cele trei oferte a trebuit sa ne punem in pielea unui client si sa ne hotarim la ce banca vom contracta creditul imobiliar sau ipotecar. Intrucit fiecare din cele trei banci are atuurile si slabiciunile ei, ne-am hotarit sa facem un clasament, in functie de citeva importante criterii.
1. BCR – patru stele (pentru ca ne-a oferit doua produse -creditul ipotecar si cel imobiliar, pentru ca nu cere asigurare de viata la creditul imobiliar, are cel mai mic avans si ne ofera un credit cu valoare mare)
2. BRD – doua stele (pentru ca ofera birouri de creditare generoase, confortabile si discrete si pentru ca are cea mai buna dobinda)
3. Raiffeisen – o stea (pentru arhitectura moderna si placuta din cadrul bancii, a modului eficient de amplasare a birourilor de credit)
Informatii despre creditele ipotecare/imobiliare (in scris) puse la dispozitia noastra de cele trei banci
BRD
Habitat Plus/Primo-credit imobiliar in valuta pentru persoane fizice
Beneficiarii creditului
1. Persoane fizice rezidente (Habitat Plus) cu virsta minima de 18 ani si care indeplinesc separat sau cumulativ urmatoarele conditii:
– au domiciliul pe raza teritoriala a judetului in care unitatea bancii isi desfasoara activitatea sau in localitati apropiate din judetele limitrofe;
– au contract de munca la o societate comerciala care are sediul pe raza teritoriala a judetului in care unitatea bancii isi desfasoara activitatea;
Virsta maxima la sfirsitul creditului este virsta legala de pensionare.
2.Persoane fizice cu profesii liberale (primo) – avocati, notari, medici, persoane fizice autorizate-in scop de afacere
Obiectul creditului
Investitii pe teritoriul Romaniei pentru-cumparare, constructie, terminare, extindere, modernizare de imobile cu destinatia:
Habitat Plus-locuinte si case de vacanta (inclusiv terenul aferent), terenuri intravilane pentru constructii;
Primo-birouri, restaurante, clinici private, pensiuni, mini-hoteluri, spatii comerciale.
Aportul propriu-minim – 20% din valoarea contractului/precontractului de vinzare-cumparare, valoarea proiectului sau valoarea devizului de lucrari, dupa caz.
Veniturile necesare – veniturile nete lunare pe familie justificate trebuie sa depaseasca echivalentul a 400 euro.
Se iau in calcul urmatoarele tipuri de venituri:
– venituri din exercitarea unei profesii
pentru salariati-salariul net; in cazul activitatilor nesalariale-venituri declarate la Administratia Financiara;
– venituri din dividende si din chirii.
Gradul de indatorare total
– maxim 40% daca venitul net pe familie este realizat in lei in proportie de peste 50% si 50% daca venitul net pe familie este realizat/indexat in USD/EUR in proportie de peste 50%.
Valoarea creditului si dobinda
Maxim 250.000 EUR si minim 10.000 EUR pentru cumparari si constructii, respectiv minim 7.000 EUR pentru terminari, extinderi, modernizari. Dobinda creditului este indexabila egala cu
-LIBOR la 3 luni+7 puncte procentuale (ptr. USD) aproximativ 8,6% pe an
-EURIBOR la 3 luni+7 puncte procentuale (ptr. EUR) aproximativ 9,1% pe an
Durata si rambursarea creditului
Durata minima a creditului este de 24 de luni, iar cea maxima este de 240 luni. Termenul maxim de rambursare este de 7 ani pentru modernizari. Rambursarea poate fi efectuata in sume lunare constante sau un sume lunare descrescatoare. Pentru rambursarea in devans, se percepe un comision de rambursare anticipata de 3%, calculat la sumele rambursate in avans (minim 25 EUR).
Taxe, comisioane si garantii
Comisionul de intocmire a dosarului de credit-1,5% din valoarea creditului, minim 200 EUR.
Comision de neutilizare a creditului-1,5% pe an.
Comision de rambursare anticipata-3% min 25 EUR
Garantiile pentru acest tip de credit sunt:
– o garantie reala obligatorie care sa acopere in proprotie de 150% valoarea creditului (ipoteca, scrisoare de garantie/contragarantie bancara sau depozite colaterale la termen in valuta creditului);
– asigurarea extinsa pentru toate riscurile a imobilului ipotecat;
– asigurare de viata si invaliditate permanenta pentru imprumutat si coimprumutat incheiata la valoarea si in valuta creditului acordat.
NOTA-In cazul obtinerii de venituri din dividende sau chirii se va incheia si contract de garantie reala imobiliara pe sume de bani viitoare incasate intr-un cont BRD, cu inregistrare a Arhiva Electronica de Garantii Reale Imobiliare.
BCR-Credite imobiliare pentru persoane fizice
(oferta prezentata clientilor)
Destinatie – cumparare, construire de locuinte si achizitionare de terenuri in intravilan si in circuitul civil pentru construirea de locuinte.
Moneda – ROL, USD, EUR
Perioada de acordare – maxim 20 de ani
Suma maxima – echivalentul a 100.000 EUR
Aport propriu – minim 15%
Nivel dobinda – pentru creditele imobiliare in ROL-23% pe an; pentru creditele imobiliare in USD-9,5% pe an; pentru creditele imobiliare in EUR-9,5% pe an
Capacitate de rambursare – Rata lunara totala (credit+dobinda)+ marja de 10% destinata acoperirii riscului valutar (pentru creditele in valuta) nu poate depasi maxim 50% din veniturile solicitantului si sotului/sotiei acestuia.
Garantia creditului – Ipoteca de rang I asupra imobilului achizitionat cu credit, sau asupra altui imobil aflat in proprietatea imprumutatului sau a unei terte persoane.
Garanti – Da pentru avans intre 15 si 24,99%, Nu pentru avans mai mare de 25%.
Asigurare imobil – Da
Asigurare de viata – Nu
Conditii de creditare – Solicitantul sa nu inregistreze la data analizei intirzieri mai mare de 30 de zile la rambursarea altor credite aflate in derulare. Venitul minim necesar va fi de 2,5 milioane lei pentru solicitantul de credite, iar in cazul in care capacitatea de rambursare se stabileste luind in calcul veniturile familiei, acesta trebuie sa fie de minim 4 milioane lei.
Costuri
-analiza dosar credit-300.000 lei (cumparare imobil); 500.000 lei (constructie locuinta).
-comision de gestiune-ROL-1,75% flat; USD/EUR-1,5% flat
-comision de deschidere de cont-80.000 lei
-comision evaluare imobil-teren liber (3 milioane lei+TVA); garsoniera (2 milioane lei+TVA); apartamente (3 milioane lei +TVA); casa parter+teren (3,6 milioane lei +TVA); casa etaj/vila +teren (6 milioane lei +TVA).
-comision rambursare anticipata-2% din suma rambursata-in primii 5 ani de creditare; 1,5% din suma rambursata-intre 5 si 10 ani; 1% din suma rambursata-peste 10 ani.
-prima de asigurare a imobilului-calculata la valoarea rezultata in urma evaluarii, in functie de cotatiile de prima.
Documente necesare
– cerere de credit (formular tip)
– actele de identitate ale solicitantului, membrii familiei acestuia si garantilor in original si copie
– acord de consultare CRB (formular tip)
– acord de consultare Biroul de Credite
– scoring (formular tip)
– declaratie pe proprie raspundere privind existenta sau nu a sarcinilor pe salariu-imprumutat, sot/sotie (formular tip)
– adeverintele de venit al solicitantului, sotului/sotiei, membrii familiei acestuia sau taloanele de pensie-in original (formular tip)
– copie dupa cartea de munca/registrul general de evidenta a salariatilor/contractul individual de munca cu viza Insepctoratului Teritorial de Munca, certificate de catrea angajatori, pentru solicitant si membrii familiei acestuia (cu stampila rotunda a societatii sa institutiei respective si confirmarea copiei prin semnatura conducatorului societatii); copie dupa taloane de pensie, dupa caz
– intocmirea dosarului, semnarea contractului de credit de catre imprumutat precum si plata ratelor si a dobinzii se vor face la sediul bancii- copia actului de proprietate, copia schitei cadastrale a imobilului/terenului propus drept garantie (care va fi ipotecat); extrasul de carte funciara; declaratia, pe propria raspundere a vinzatorului ca bunurile respective nu sunt revendicate si nu exista litigii corespunzator prevederilor legii 10/2001 sau alte litigii in legatura cu imobilul; orice alte documente solicitate de banca.
BCR-Credite ipotecare pentru persoane fizice
(oferta prezentata clientilor)
Destinatie-Construire, cumparare, reabilitare, modernizare, consolidare sau extindere a imobilelor cu destinatie locativa, precum si pentru lucrari de viabilizare a terenului, respectiv asigurare cu utilitatile necesare-electricitate, apa, canalizare, gaze, telefon.
Moneda-ROL, USD, EUR
Perioada de acordare-maxim 20 de ani
Suma maxima-echivalentul a 500.000 EUR
Aport propriu-minim 25% din valoarea imobilului achizitionat/construit
Nivel dobinda-pentru creditele ipotecare in ROL-25,41% pe an; pentru creditele ipotecare in USD-9,87% pe an; pentru creditele imobiliare in EUR-9,185% pe an
Capacitate de rambursare-Rata lunara totala (credit+dobinda) nu poate depasi maxim 35% din veniturile solicitantului si ale familiei sale (familie=sot, sotie, copii si parintii sotilor care locuiesc si gospodaresc impreuna).
Garantia creditului-Ipoteca de rang I asupra imobilului achizitionat cu credit, inclusiv asupra constructiilor viitoare.
Garanti-Nu
Asigurare imobil-Da
Asigurare de viata-Da
Conditii de creditare-Solicitantul sa nu inregistreze la data analizei intirzieri mai mare de 30 de zile la rambursarea altor credite aflate in derulare. Daca imprumutatul este pensionar, trebuie avut in vedere ca perioada de rambursare a creditului sa nu depaseasca virsta maxim stabilita de societatea de asigurare. Venitul minim necesar va fi de 2,5 milioane lei pentru solicitantul de credite, iar in cazul in care capacitatea de rambursare se stabileste luind in calcul veniturile familiei, acesta trebuie sa fie de minim 4 milioane lei.
Costuri
-analiza dosar credit-300.000 lei (cumparare imobil); 500.000 lei (constructie locuinta).
-comision de gestiune-ROL-1,75% flat; USD/EUR-1,5% flat
-comision de deschidere de cont-80.000 lei
-comision evaluare imobil-teren liber ( 3milioane lei +TVA); garsoniera ( 2 milioane lei +TVA); apartamente ( 3 milioane lei +TVA); casa parter+teren ( 3,6 milioane lei +TVA); casa etaj/vila +teren ( 6 milioane lei +TVA).
-comision rambursare anticipata-2% din suma rambursata-in primii 5 ani de creditare; 1,5% din suma rambursata-intre 5 si 10 ani; 1% din suma rambursata-peste 10 ani.
-prima de asigurare a imobilului-calculata la valoarea rezultata in urma evaluarii, in functie de cotatiile de prima.
– prima de asigurare de viata-calculata in functie de virsta solicitantului si de valoarea creditului aprobat.
Documente necesare
– cerere de credit (formular tip)
– actele de identitate ale solicitantului, membrii familiei acestuia si garantilor in original si copie
– acord de consultare CRB (formular tip)
– acord de consultare Biroul de Credite
– scoring (formular tip)
– declaratie pe proprie raspundere privind existenta sau nu a sarcinilor pe salariu-imprumutat, sot/sotie (formular tip)
– adeverintele de venit al solicitantului, sotului/sotiei, membrii familiei acestuia sau taloanele de pensie-in original (formular tip)
– copie dupa cartea de munca/registrul general de evidenta a salariatilor/contractul individual de munca cu viza Insepctoratului Teritorial de Munca, certificate de catrea angajatori, pentru solicitant si membrii familiei acestuia (cu stampila rotunda a societatii sa institutiei respective si confirmarea copiei prin semnatura conducatorului societatii); copie dupa taloane de pensie, dupa caz
– intocmirea dosarului, semnarea contractului de credit de catre imprumutat precum si plata ratelor si a dobinzii se vor face la sediul bancii- copia actului de proprietate, copia schitei cadastrale a imobilului/terenului propus drept garantie (care va fi ipotecat); extrasul de carte funciara; declaratia, pe propria raspundere a vinzatorului ca bunurile respective nu sunt revendicate si nu exista litigii corespunzator prevederilor legii 10/2001 sau alte litigii in legatura cu imobilul; orice alte documente solicitate de banca.
Raiffeisen Bank Creditul imobiliar (conform prezentarii din brosura bancii)
Avantaje
– nu necesita giranti
– se ia in calcul bugetul familiei, nefiind impus un venit minim personal
– rate lunar fixe
– plata automata a ratei lunare din contul curent
– posibilitatea de rambursare anticipata a creditului
Tip credit-cumparare locuinte
Valoare credit-5.000-200.000 Euro (sau echivalent Lei/USD);
perioada de acordare-3-20 de ani;
avans minim-15% pentru lei, 25% pentru Euro sau USD.
Garantii-ipoteca pe locuinta cumparata, asigurarea locuintei si asigurarea de viata pe perioada creditului.
Construire, extindere, terminare locuinte
Valoare credit: 5.000-200.000 Euro (sau echivalent Lei/USD);
perioada de acordare: 3-20 de ani;
avans minim-30%.
Garantii-Ipoteca asupra unor bunuri imobile, asigurarea de viata si asigurarea bunurilor aduse in garantie.
Modernizare locuinte
Valoare credit: 5.000-50.000 Euro (sau echivalent Lei/USD);
perioada de acordare: 3-7 de ani;
avans minim: 30%.
Garantii-Ipoteca asupra unor bunuri imobile, asigurarea de viata si asigurarea bunurilor aduse in garantie.
Cumparare teren
Valoare credit: 5.000-75.000 Euro (sau echivalent Lei/USD);
perioada de acordare: 3-7 de ani;
avans minim: 30%.
Garantii-Ipoteca asupra unor bunuri imobile, asigurarea de viata si asigurarea bunurilor aduse in garantie.
