Ghiseul Bancar

Ce trebuie sa stie clientii bancilor despre darea in plata si renegocierea creditelor imobiliare, conform deciziei Curtii Constitutionale

Daca bancile refuza darea in plata sau renegocierea creditului, instanta de judecata decide, pe baza principiului impreviziunii

In Monitorul Oficial nr.53 din 18 ianuarie 2017 a fost publicata decizia Curtii Constitutionale a Romaniei (CCR) referitoare la exceptiile de neconstitutionalitate ale Legii nr.77/2016 privind darea in plata a unor bunuri imobile in vederea stingerii obligatiilor asumate prin credite.

Iata principalele prevederi ale acestei decizii pe care trebuie sa le cunoasca cei care au credite imobiliare:

1. Darea in plata sau renegocierea creditului

In primul rand, trebuie retinut ca, potrivit deciziei Curtii Constitutionale, va fi posibila nu doar darea in plata (cedarea locuintei catre banca in schimbul anularii contractului de credit si implicit scaparea de datorii), ci si renegocierea creditelor.

In consecinta, bancile pot alege ca in urma notificarilor primite de la clienti sa accepte fie darea in plata fie renegocierea contractului.

"Revine, în primul rând, părților obligația de a renegocia contractul, iar, în al doilea rând, renegocierea trebuie să fie una efectivă prin raportare la noua realitate", spune Curtea Constitutionala.

2. Daca bancile refuza darea in plata sau renegocierea creditului, instanta de judecata decide, pe baza principiului impreviziunii

Daca in urma unei notificari primite de la client, banca refuza darea in plata sau renegocierea creditului, atunci o instanta de judecata va decide care va fi solutia, in baza principiului impreviziunii, prevazut de Codul Civil, adica aparitia unui eveniment exceptional, precum criza financiara sau cresterea exagerata a cursului valutar, care sa-l fi determinat pe beneficiarul creditului sa nu-si mai poata plati ratele la credit.

"În esență, impreviziunea intervine când în executarea contractului a survenit un eveniment excepțional și exterior ce nu putea fi prevăzut în mod rezonabil la data încheierii contractului în privința amplorii și efectelor sale, ceea ce face excesiv de oneroasă executarea obligațiilor prevăzute de acesta. Drept urmare, clauzele contractului cu executare succesivă în timp trebuie adaptate în mod adecvat la noua realitate în măsura survenirii unui risc care se circumscrie ideii de impreviziune", se arata in motivarea Curtii.

Curtea a decis ca este nevoie de aplicarea principiului impreviziunii tocmai pentru a justifica scopul legii darii in plata, si anume "ideea de echitate și împărțirea riscurilor contractuale în executarea contractului de credit."

3. Darea in plata este posibila doar in cazurile sociale...

Darea in plata (si incetarea contractului) se va putea face, dupa constatarea impreviziunii, doar in cazurile sociale, adica atunci cand continuarea contractului de credit nu mai produce vreo utilitate sociala pentru beneficiarul creditului. De exemplu in cazul in care clientul bancii nu mai poate sa continue creditul, intrucat acesta a devenit deosebit de impovarator si-i afecteaza viata normala.

“Adaptarea (contractului de credit) are loc atunci când utilitatea socială a contractului poate fi menținută, pe când încetarea atunci când în cazul intervenirii noilor condiții contractul își pierde utilitatea socială. În consecință, Curtea reține că revine, în primul rând, părților obligația de a renegocia contractul, iar, în al doilea rând, renegocierea trebuie să fie una efectivă prin raportare la noua realitate.

4. ...in restul cazurilor, creditele se renegociaza

In restul cazurilor, in care s-a dovedit existenta impreviziunii, dar nu este vorba de un caz social, instanta de judecata va impune bancilor sa renegocieze creditele in beneficiul clientilor, cu scopul de a le usura povara cursului de schimb si/sau a cresterii costurilor creditelor din cauza crizei, la care se poate adauga si devalorizarea pretului locuintei.

“Adaptarea contractului pe parcursul executării sale la noua realitate intervenită echivalează cu menținerea utilității sociale a acestuia, mai precis permite executarea în continuare a contractului prin reechilibrarea prestațiilor”, precizeaza Curtea Constitutionala.

Asadar, daca in urma “adaptarii contractului la noua realitate”, ceea ce inseamna reducerea ratei lunare conform cursului si dobanzilor din prezent, detinatorul creditului poate plati rata fara probleme, adica fara sa fie supraindatorat, creditul va fi renegociat intre banca si client.

5. Cum se determina impreviziunea

Pentru a determina existenta impreviziunii, instantele de judecata vor tine cont de urmatoarele elemente:

- pregatirea economica a clientilor, inferioara bancilor, ceea ce inseamna ca ei nu puteau anticipa aparitia riscului valutar sau o criza economica

- valoarea ratelor la credite, care a crescut semnificativ dupa aparitia crizei

- riscurile suportate deja de clienti, respectiv majorarea ratelor la credite in paralel cu efectele crizei economice si devalorizarea pretului locuintei

- noile conditii economice, care ar putea face ca imprumutul sa nu mai fie util (caz in care se aplica darea in plata)

“Evaluarea intervenirii acestui risc (riscul extern, care determina impreviziunea) trebuie privită și realizată în ansamblu, prin analiza cel puțin a calității și pregătiri economice/juridice a cocontractanților [dihotomia profesionist/consumator], a valorii prestațiilor stabilite prin contract, a riscului deja materializat și suportat pe perioada derulării contractului de credit, precum și a noilor condiții economice care denaturează atât voința părților, cât și utilitatea socială a contractului de credit”, precizeaza Curtea Constitutionala.

6. Clientii bancilor nu pot fi despagubiti pentru ceea ce au platit in plus pana acum

Curtea Constitutionala a mai precizat ca darea in plata sau renegocierea contractelor conform principiului echitatii nu poate afecta prestatiile de pana acum, ci doar de acum inainte. Cu alte cuvinte, desi o instanta de judecata constata ca un client al unei banci a platit pana acum o rata mai mare decat ar fi trebuit, de exemplu din cauza cursului valutar, modificarea ratei, conform principiului echitatii, se va face doar pe viitor, clientul neputand sa-si recupereze banii platiti in plus pana acum.

"Odată constatată depășirea riscului inerent contractului și survenirea celui supra-adăugat, intervenția asupra acestuia devine obligatorie și trebuie să fie efectivă, fie în sensul încetării, fie în cel al adaptării sale noilor condiții, ea producând efecte juridice pentru viitor, prestațiile deja executate rămânând câștigate contractului", a precizat Curtea Constitutionala.

7. Darea in plata si renegocierea contractelor, in conditiile echitatii si bunei-credinte

Darea in plata sau renegocierea creditelor se va putea face in spiritul a doua principii: echitatea si buna-credinta, adica bancile trebuie sa accepte impartirea in mod egal a povarei impreviziunii (crizei), iar acest lucru se poate face doar daca partile si-au respectat pana in prezent obligatiile contractuale.

“Curtea constată că regula pacta sunt servanda presupune luarea în considerare a unor elemente precum buna-credință și echitatea, în condițiile schimbării fundamentale a condițiilor de executare a contractului.
Ca principiu general, echitatea se manifestă sub două aspecte: obiectiv - denumind principiul exactei compensații cu implicarea egalității de tratament - și subiectiv - însemnând luarea în considerare a unei situații particulare, de regulă, slăbiciunea unei părți contractante
Echitatea, corolar al buneicredințe, guvernează contractul civil de la nașterea sa până la epuizarea tuturor efectelor, independent de existența unei clauze exprese în cuprinsul contractului.

Teoria impreviziunii, fundamentată pe cele două principii, atenuează caracterul obligatoriu al contractului, în măsura în care, pe perioada executării acestuia, intervine o situație imprevizibilă, însă nici una dintre părțile contractante nu abdică de la obligațiile care îi revin potrivit executării cu bună-credință a contractului. Așadar, echitatea, alături de bunacredință, oferă un fundament al impreviziunii, pornind de la relația existentă între ele”, se arata in decizia Curtii Constitutionale.

8. Legea nu se poate aplica daca locuinta a fost deja vanduta prin executare silita

Legea darii in plata nu se poate aplica daca locuinta a fost vanduta deja in urma executarii silite, ci doar in faza de executare silita, cand inca locuinta se afla in proprietatea clientului bancii, dupa cum a decis Curtea intr-o decizie separata. (vezi aici detalii)

9. Si creditele in euro, nu doar cele in CHF, pot face obiectul darii in plata

De legea darii in plata pot beneficia si cei care au credite in euro, nu doar cei cu credite in CHF, desi cursul euro/leu a crescut mai putin decat cel al francului elvetian.

Pentru ca, dupa cum am vazut mai sus, pentru stabillirea impreviziunii judecatorii trebuie sa tina cont de mai multe elemente, nu doar cursul, in general modul in care clientul a fost afectat de criza financiara si cat de inechitabil a devenit astfel creditul sau, raportat la prevederile initiale ale contractului.

10. Si scaderea pretului caselor se ia in calcul la stabilirea impreviziunii

Devalorizarea locuintelor dupa criza nu poate fi folosit criteriu de sine statator pentru constatarea impreviziunii, mai precizeaza Curtea Constitutionala, care a declarat ilegala prevederea din legea darii in plata care sugereaza acest lucru, intrucat afecteaza dreptul la proprietate.