24 Aug 2019 0 Comentarii

Ministerul Finantelor a anuntat ca va modifica Programul Prima Casa pentru acordarea de credite imobiliare garantate de stat, care vor putea fi obtinute doar de catre persoanele singure sau de familiile fara copii cu venituri lunare de maxim 4.000 de lei, iar in cazul familiilor cu unul sau mai multi copii, venitul maxim pe familie va fi de 7.000 de lei.

In prezent, Programul Prima Casa nu impune vreo restrictie in privinta veniturilor celor care primesc astfel de imprumuturi.

Modificarea a fost facuta pentru a impregna acestui program un caracter social, adica sa fie de ajutor pentru cei cu venituri mai mici, care nu pot obtine credite ipotecare standard, acestea avand atat dobanzi mai mari (6,5%, fata de 4,63% la Prima Casa), cat si avans mai mare (15% din pretul locuintei, fata de numai 5% la Prima Casa). (Vezi aici topul bancilor cu cele mai mici dobanzi la creditele ipotecare standard.)

Salariul mediu net pe economie este in prezent 3.100 de lei, ceea ce inseamna ca in plafoanele de venit impuse in noul program Prima Casa se vor incadra in continuare majoritatea romanilor.

In plus, familiile cu copii vor putea obtine credite si cu dobanzi mai mici, subventionate de stat.

Concret, familiile cu un copil vor avea o reducere a dobanzii de o jumatate de punct, adica in jur de 4,13% pe an, in timp ce familiile cu doi copii vor avea o reducere a dobanzii de 1 punct procentual, pana la 3,63%.

Dat fiind ca sustine familiile cu copii, programul Prima Casa va fi redenumit O famile, o casa.

Celelalte caracteristici ale programului au fost mentinute, cu mici modificari:

- Avansul de 5% ramane neschimbat.

- Valoarea maxima a creditului ce poate fi obtinut este de 66.500 de lei, la care se adauga avansul de 5%, echivalentul a 3.500 de euro, pe care trebuie sa-l achite cel care obtine creditul, astfel ca valoarea maxima a locuintei care poate fi cumparata, indiferent de tipul acesteia, veche sau noua, este de 70.000 de euro. 

In prezent, aceasta valoare maxima este valabila numai pentru apartamentele noi, pe cand in cazul apartamentelor vechi, plafonul este in prezent de 57.000 de euro, ceea ce inseamna ca prin noul program se vor putea cumpara apartamente vechi mai scumpe, de pana la 70.000 de euro.

O alta noutate este posibilitatea refinantarii creditelor Prima Casa, inclusiv a celor vechi, cu un credit ipotecar standard, astfel incat locuinta ipotecata sa poata fi vanduta inainte de termenul de 5 ani impus in lege.

Pe de alta parte, beneficiarii unui credit prin noul program O familie, o casa nu vor mai putea, pe perioada derularii imprumutului, sa-si cumpere o alta locuinta, mai exact "o cotă de peste ½ inclusiv dintr-o altă locuință situată în mediul urban, cu excepția celor dobândite prin moștenire."

Doua probleme ridicate de CNSM au ramas neabordate

Noul program O famile, o casa, nu abordeaza insa doua probleme din recomandarea Comitetului National pentru Stabilitate Macroprudentiala (CNSM) privind modificarea programului Prima Casa:

1. Avansul redus, de doar 5%, care "în contextul creșterii importante a prețurilor imobilelor rezidențiale, poate genera vulnerabilități în ipoteza unor evoluții macroeconomice nefavorabile", conform CNSM.

2. Supraîndatorarea debitorilor: cei care au contractat credite „Prima casă” având un grad de îndatorare ridicat chiar și în condițiile unui nivel scăzut al ratelor de dobândă și creșterii veniturilor, conform CNSM. (vezi aici detalii)

Un avans mai mare, de exemplu 10%, ar fi mentinut mai atractive creditele Prima Casa fata de cele standard, la care avansul e minim 15%, si in acelasi timp ar fi redus cererea de credite si implicit cresterea preturilor caselor.

In privinta supraindatorarii, solutia ar fi putut fi stabilirea unei dobanzi fixe pe toata perioada de creditare, care ar fi eliminat riscul cresterii dobanzii, in functie de evolutia pietei, reflectata de noul indicator IRCC (Indicele de Referinta pentru Creditele Consumatorilor).

BNR, Guvernul si bancile au ratat astfel oportunitatea de a seta o noua tendinta a pietei creditelor ipotecare, si anume stabilirea unor dobanzi fixe, in locul celor variabile.

Mai ales ca exista experienta din 2013, cand s-a decis ca imprumuturile Prima Casa sa fie doar in lei, ceea ce a facut ca si creditele ipotecare standard sa se acorde cu precadere in lei.

Poate parea surprinzator ca nu s-a ajuns la un acord privind dobanda fixa la creditele Prima Casa, dat fiind ca in ultimul timp reprezentantii BNR, inclusiv guvernatorul Isarescu, au subliniat importanta dobanzilor fixe la credite, ca masura de precautie pentru o potentiala noua criza sau scadere economica ce ar putea veni in urmatorii ani.

Oricum, noua varianta a programului O familie, o casa, este radical diferita de cea anuntata in timpul conducerii Guvernului de catre cuplul Dragnea-Valcov, care propuneau o dobanda fixa de 5,5%, din care statul subventiona o buna parte, astfel ca beneficiarii creditelor ar fi platit dobanzi fixe de doar 2-3% pe an. (vezi aici detalii)

De asemenea, se propunea acordarea unei prime de pana la 15.000 de euro celor care-si cumparau o locuinta noua, in rate fara dobanda, de la dezvoltatorii imobiliari. (vezi aici detalii)